耐用年数を超えた中古不動産の減価償却年数

 耐用年数を超えた中古不動産って、購入したら減価償却は何年になるんだろう?

 きちんと管理補修されたマンションとか、今の技術だと耐用年数以上に持つって話だし、古民家とかって築年数古いのがある意味売りだし。

 ふと、そういう耐用年数を超えた不動産の減価償却ってどうなってるんだろうと思って調べてみた。

減価償却の対象となるのは

 減価償却の対象となるのは建物部分(本体と設備)。

 土地代は減価償却の対象とならない。

 不動産会社が発行している売買契約書、譲渡対価証明書などを確認すること。

 中古物件で建物本体と建物設備の区分が難しい場合、設備を建物本体に組み込んで計算する。

不動産の耐用年数

 不動産の耐用年数は

  • 木造住宅の法定耐用年数… 22年
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造…47年
  • れんが造・石造・ブロック造…38年

 新築の場合、この期間が減価償却期間になる。

中古不動産の償却期間

 中古不動産の償却期間は簡便法というものが使われる。

 ただし、以下の場合、簡便法を使うことができない。

  • その中古資産が同じ新品のものを取得する場合の100分の50に相当する金額以上の場合。
  • リフォームで設備投資がある場合等の金額が中古資産の取得価額の50%に相当する金額を超える場合。

簡便法による中古不動産の償却期間

 簡便法による中古不動産の償却期間は

法定耐用年数の全部を経過した資産=法定耐用年数の20%に相当する年数

 例)法定耐用年数47年、50年経過している場合

 47×0.2=9.4

 端数は切り捨てなので9年となる。

法定耐用年数の一部を経過した資産=その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数(計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年)

 例)法定耐用年数47年、45年経過している場合

 (47-45)+45×0.2=11年。

リフォーム等の金額が中古資産の取得価額の50%に相当する金額を超える場合

 リフォーム等の金額が中古資産の取得価額の50%に相当する金額を超える場合は

(建物の取得金額+リフォーム等の金額)÷{(建物の取得額/簡便法で計算した耐用年数)+(リフォーム等の金額/法定耐用年数)}

 例)法定耐用年数47年、45年経過している不動産を1000万円で購入し、リフォーム等設備投資に800万円かけた場合。

 簡便法で計算した耐用年数11年。

(1000万円+800万円)÷{1000万円/11年+800万円/47年}=1800万円÷(90+17)=16年。

 例)法定耐用年数47年、50年経過している不動産を1000万円で購入し、リフォーム等設備投資に800万円かけた場合。

 1800万円÷{1000万円/9年+800万円/47年}=1800÷(111+17)=1800/128=14年。

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